Sozialer Wohnbau: Land erhöht Förderung, Darlehen künftig auch für Zubauten

"Das Geld wächst nicht auf den Bäumen", sagte Landeshauptmann-Stellvertreter und Wohnbaureferent Manfred Haimbuchner (FP) bei einer Pressekonferenz am Montag in Linz. Dennoch habe man es in Verhandlungen mit den Gemeinnützigen Bauträgern geschafft, "eine weitreichende Reform in der Wohnbauförderung durchzuführen". In den nächsten Tagen werden vier Verordnungen in Begutachtung geschickt, die neuen Regeln werden Anfang 2025 in Kraft treten. Unter anderem soll damit erreicht werden, dass weiter rund 2000 geförderte Wohnungen im Jahr gebaut und die Mieten stabil gehalten werden.  Bei der Präsentation dabei waren auch Robert Oberleitner und Stefan Hutter, Obmann und Obmann-Stellvertreter des Verbands der Gemeinnützigen in Oberösterreich.

 

Allen voran einigte man sich auf eine Nachfolgeregelung bei der Neubauförderung. Wie berichtet, hatte es für die Jahre 2023 und 2024 einen Fünf-Punkte-Plan gegeben, um die Bauleistung trotz gestiegener Bau- und Finanzierungskosten aufrechtzuerhalten. Erstens passte das Land seine Darlehenskonditionen an, zweitens erhöhten die Bauträger ihren Eigenmitteleinsatz bei Bauprojekten von elf auf 20 Prozent (bei einer Verzinsung von 1,9 Prozent). So sank der Anteil des herkömmlichen Bankkredits im sozialen Wohnbau auf gut 20 Prozent. 

Ab 2025 können die Bauträger ihren Eigenmitteleinsatz wieder auf elf Prozent senken. Wenn sie das tun, dürfen sie dafür 2,2 Prozent Verzinsung ansetzen, bei 15 Prozent Eigenmitteln sind es 2,4 Prozent Verzinsung, bei 20 Prozent Eigenmitteln 2,6 Prozent Verzinsung. Die Höhe des Eigenmitteleinsatzes könnte von Projekt zu Projekt verschieden sein, sagte Haimbuchner. Die Bauträger seien auch unterschiedlich stark mit Eigenmitteln ausgestattet.  

100 Euro mehr pro Quadratmeter

Gleichzeitig erhöht das Land das Ausmaß seiner Direktdarlehen für soziale Wohnbauprojekte um 100 auf 1100 Euro pro Quadratmeter. Inklusive Sockelbetrag und Freiflächen finanziert das Land künftig um sieben Prozent mehr. Die Zinskonditionen für das Landesdarlehen bleiben bei 0,5 bis ein Prozent über 45 Jahre.  Damit wird ermöglicht, dass der Anteil der Bankfinanzierung bei gut 20 Prozent bleibt, auch wenn der Bauträger seinen Einsatz auf elf Prozent reduziert - tut er das nicht, kann der Bank-Anteil sogar niedriger werden. 

Das Land erhöht auch die Förderung für die dazugehörigen Tiefgaragen. Statt bisher 1000 Euro Darlehen pro Stellplatz  bei viergeschoßigen Gebäuden gibt es hier künftig 5000 Euro, und bei dreigeschoßigen Gebäuden, bei denen es bisher nichts gab, 2500 Euro pro Stellplatz. 

Auch eine neue Förderschiene präsentierte Haimbuchner am Montag. Die Direktdarlehen wird es ab 2025 nicht nur für klassische Neubauten, sondern auch für Nachverdichtungen auf bereits versiegelten Flächen, die oft aufwändiger sind,  geben - für den nachträglichen Zubau bzw. Einbau von Wohnungen, Aufstockungen und Neubauten nach einem Abriss. Bisher war es üblich, dass das Land hier mit Zuschüssen zu Bankkrediten gefördert hat. Die direkten Landesdarlehen haben laut Haimbuchner den Vorteil, "dass solche Projekte wirtschaftlich wesentlich besser bzw. überhaupt darstellbar werden".   

Bei einem Beispiel aus dem Jahr 2023, als ein Bauträger in einem alten Gasthof  25 Mietwohnungen errichtete, würden sich die Mieter ihm zufolge mit der neuen Förderung  bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung mehr als 3000 Euro pro Jahr sparen. Oberleitner erklärte, dass diese Förderschiene ein langjähriger Wunsch der Gemeinnützigen gewesen sei. In wohl jeder Gemeinde gebe es eine brachliegende Fläche im Ort, um die sich derzeit niemand annehme. 

Das Land nimmt laut Budgetvoranschlag 2025 rund 24 Millionen Euro mehr für Direktdarlehen (Neubau und Nachverdichtung) in die Hand als im Vorjahr, insgesamt 140 Millionen Euro. Wie viel es heuer wird, hängt davon ab, wie viele Wohnungen gefördert werden, Stand jetzt gab es bisher knapp 1200 Zusicherungen, weitere werden folgen. Im Vorjahr hatte es mit gut 2300 einen Rekord gegeben. 

"Teurer darf es nicht mehr werden"

Oberleitner betonte, dass es mit dem Land Gespräche auf Augenhöhe gegeben habe, mit dem Ziel des leistbaren Wohnens. Bei neu gebauten Wohnungen beträgt die Miete inklusive Betriebskosten ohne Heizung im gemeinnützigen Bereich derzeit auch schon zehn bis elf Euro pro Quadratmeter, wegen Inflation, Bau- und Finanzierungskosten. Das ist zwar weniger als auf dem privaten Mietmarkt, aber eine klare Steigerung im Vergleich zu vor fünf Jahren (sieben bis acht Euro)  "Teurer darf es nicht mehr werden", hatte Oberleitner schon im September in den OÖNachrichten appelliert.  Mit der neu aufgestellten Förderung des Landes sei es nun möglich, dass Mietwohnungen nicht noch teurer werden. Er bleibt aber bei der Forderung, dass der Bund mehr in Sachen Wohnbauförderung tun solle.

Hutter strich eine weitere Neuerung ab 2025 hervor.  Die geförderten Wohnflächen für Mietkaufwohnungen werden um fünf Quadratmeter erhöht. "Es gibt also positive Weiterentwicklungen für Mieter und Mietkäufer."  Letzteres sei wichtig für die Schaffung von Eigentum. 

Bei Sanierungen unterscheidet das Land künftig nicht mehr zwischen thermisch-energetischen und  anderen Sanierungen. Die Förderung über Zuschüsse zu Krediten wird von 22 bis 24 auf 25 Prozent der förderbaren Kosten erhöht. Und bei der Förderschiene "Junges Wohnen" wird künftig wie  bei der allgemeinen Neubauförderung pro Quadratmeter gefördert und nicht zwei Drittel der Gesamtbaukosten.