Rechenzentren: Warum die Nachfrage das Angebot übersteigt

Getrieben von der rasanten Entwicklung künstlicher Intelligenz (KI) und stetig wachsenden Datenmengen wird die Nachfrage nach Speicher- und Rechenkapazitäten und Immobilien in den nächsten Jahren steigen. Daneben gewinnen Rechenzentren als Anlageprodukte an Bedeutung. Davon geht der Immobiliendienstleister JLL in seinem neuen Ausblick aus. Neue Regularien stellten jedoch Investoren und Eigentümer vor Herausforderungen, heißt es.

Rechenzentren profitieren von der fortschreitenden Digitalisierung. Die fast flächendeckende Nutzung des Internets hat der Branche in Europa einen starken Impuls gegeben. Dementsprechend ist auch die Nachfrage von Investorenseite stark gestiegen. Dazu kommen Renditen, die generell höher sind als bei klassischen Immobilieninvestments. Als Folge des steigenden Datenvolumens werden europaweit zunehmend neue Rechenzentren geplant.

Laut der JLL-Studie wird Europa von den sogenannten FLAP-D-Märkten (Frankfurt, London, Amsterdam, Paris und Dublin) geprägt. Mit einer Gesamt-IT-Kapazität von 949 Megawatt liege London weiterhin an der Spitze, gefolgt von Frankfurt mit 724 MW. Allein heuer soll die IT-Last in Frankfurt um weitere 205 Megawatt steigen. Auf den weiteren Plätzen folgen Amsterdam (500 MW), Paris (379 MW) und Dublin (232 MW).

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Teurer Strom, teure Kühlung

Die Bandbreite der Objekte, die für die steigende Nachfrage in den kommenden Jahren benötigt werden, reicht vom Kleinrechenzentrum (Edge-Center) über das Colocation-Center bis zum Megarechenzentrum (Hyperscaler). Der Stromverbrauch könne mehr als 500 Megawatt betragen und somit höher sein als jener einer Kleinstadt. Das Investmentvolumen werde in Deutschland bis 2030 rund 35 Milliarden Euro betragen. Dementsprechend steige auch der Finanzierungsbedarf.

Laut Stephan Freitas Krause von der KfW-IPEX-Bank fließt im Gegensatz zu klassischen Immobilien der Großteil der Investitionskosten von Rechenzentren in die technische Infrastruktur wie Strom, Kühlung oder Konnektivität. Das mache bis zu 80 Prozent der Gesamtkosten aus. Der Boom der Rechenzentren zeige, wie wichtig es sei, dass Digitalisierung und Nachhaltigkeit Hand in Hand gingen, heißt es in der JLL-Studie. Einerseits würden die Rechenzentren gebraucht, um die Digitalisierung weiter voranzubringen und die Wirtschaft nachhaltiger zu gestalten. Andererseits verbrauchten gerade Rechenzentren sehr viel Energie.

Hälfte aus erneuerbaren Energien

Auch wenn das Angebot zunimmt, kann es laut JLL-Marktbericht mit der Nachfrage nicht mithalten. Um Zukunftstechnologien und niedrige Latenzen garantieren zu können, bedarf es weiterer Rechenleistung vor Ort – für die sich europäische Betreiber ohnehin bevorzugt entscheiden, um die Vorgaben der Datenschutz-Grundverordnung zu erfüllen.

Neben der Suche nach geeigneten Flächen würden zugleich auch die Anforderungen an Bestand und Neubau steigen, heißt es: Bereits heute müssten Rechenzentren weltweit den Stromverbrauch zu 50 Prozent aus erneuerbarer Energie decken.